Zde jsme pro Vás připravili podrobný a velmi konkrétní návod,

ve kterém Vás krok za krokem provedeme procesem 

PRODEJE Vaší nemovitosti VLASTNÍMI SILAMI.

(aktualizace březen 2020)

Na počátku celého procesu je nutné se velmi obrnit trpělivostí. Pokud jste výřeční a zkušení obchodníci se zvládnutými technikami vyjednávání, mohlo by Vám to v celém procesu trošku pomoci.

Tak pojďme na to.


1. Nejprve je potřeba udělat tržní ocenění na základě stavu nemovitosti, lokality kde se nemovitost nachází, aktuální poptávky, tržní situace a aktuálních konkurenčních nabídek, tedy ujasnit si reálně dosažitelnou cenu a časový horizont prodeje.

3. Nechte si u reklamní společnosti vytvořit poutač (plachtu - banner) "NA PRODEJ" a umístěte ji na nejlépe viditelném místě (cena 2000 Kč).

4. Nemovitost pečlivě nafoťte, ideálně kvalitním zrcadlovým fotoaparátem se širokoúhlým objektivem. Pokud se na to necítíte, svěřte nafocení nemovitosti profesionálnímu fotografovi. Realitní fotografie má svá určitá specifika a přeci jen, prodáváte nemovitost v nezanedbatelné hodnotě. Kvalitní fotografie je naprosto klíčová, musí na zájemce fungovat jako magnet a přesvědčit ho, aby Vás kontaktoval. Před fotografováním velmi doporučuji provést úklid a celkově připravit nemovitost k prezentaci. Podrobnější informace jak připravit nemovitost k prodeji naleznete kdekoli na internetu pod názvem "home staging" (https://cs.wikipedia.org/wiki/Home_staging)
(cena profesionálního fotografa se liší dle velikosti a rozlehlosti fotografovaného objektu, počítejme zde s částkou od malého bytu v panelovém fomě po větší rodinný dům s pozemkem 1 500 - 3 000 Kč).

5. Natočte videoprohlídku nemovitosti. Videoprohlídka Vám pomůže zviditelnit Vaši nemovitost na internetu a také Vám velmi pomůže odfiltrovat tzv. "realitní turisty", kteří se chodí na nemovitosti pouze "podívat". Natočení kvalitní videoprohlídky je technicky dosti náročné. Videoprohlídka by měla být opět magnetem pro zájemce o Vaši nemovitost a proto je potřeba jí věnovat patřičnou péči a přípravu. Pokud si na toto netroufnete, oslovte nějakého profesionála (cena za zpracování videoprohlídky dle náročnosti 2 000 - 7 000 Kč).

6. Vytvořte vlastní originální kreativní inzerát a uveďte veškeré pravdivé informace o prodávané nemovitosti.

7. Pořiďte si novou telefonní SIM kartu, kterou po transakci zahodíte. Počítejte s tím, že na Váš inzerát Vám denně zavolá cca 20 - 30 realitních kanceláří s nabídkou svých služeb a to i přesto, když do inzerátu napíšete, že nechcete být kontaktováni RK. Většinou nepomůže ani když za tuto větu dáte dvacet vykřičníků.

8. Založte si nový email výhradně za účelem prodeje Vaší nemovitosti.

9. Vyberte na internetu nejnavštěvovanější realitní servery (minimálně 10) na kterých chcete nabídku zveřejnit (cena od 1 Kč do 60 Kč za každý den zveřejnění), případně tištěné realitní magazíny (cena od 2 000 Kč do 5 000 Kč za inzerát). Inzerát s poutavým a pravdivým popisem vložte, připojte k němu alespoň 20 fotografií (podle velikosti prodávané nemovitosti) a video.
Zde důrazně upozorňuji na to, že již při jakékoli inzerci bytu či domu je ze zákona povinnost uvádět energetickou třídu nemovitosti (existují výjimky). Porušení této povinnosti, byť jen v počáteční prezentaci na internetu nebo letáčcích co roznesete po sousedech, může mít ze zákona za následek velmi významný finanční postih až 100 000 Kč pro fyzické osoby a až 1 000 000 Kč pro právnické osoby. Tak pozor na to!

10. Pokud bude nabídka zajímavá, budou prohlídky probíhat i několikrát týdně, v 90 % procentech to však budou "realitní turisté" či "skrytí" zprostředkovatelé, tvářící se jako kupci (naučte se je již po telefonu rozeznat a odmítat).

11. Každé 3 dny aktualizujte ("topujte") svou nabídku na všech realitních a inzertních serverech, jinak se nabídka propadne, nebude rychle dohledatelná a zájemci přestanou volat (cena topování 0,50 Kč - 25 Kč za každý jednotlivý server za jedno "topnutí").

12. V případě, že naleznete vážného zájemce, ujasněte si délku transakce s ohledem na způsob financování (zpracování smluvní dokumentace cca 1 týden, hypotéka cca 3 - 6 týdnů, vyčíslení zůstatku úvěru bankou, pokud máte na nemovitosti zástavu (4 týdny i déle), ochranná lhůta pro zápis na katastru nemovitostí 4 týdny).

Vzhledem ke změnám a novým přísným podmínkám pro poskytování hypoték může být pro mnohé prodávající i kupující tento krok zároveň krokem posledním. Je potřeba vědět kde o úvěr požádat, jaké splnit nároky pro získání úvěru, co je možné a co ne. Mnoho lidí žije v domění, že půjde do "své" banky a jen se prostě zeptá. V tomto kroku se může stát, že pokud klient nevyhoví podmínkám, bude návrh na poskytnutí úvěru zamítnut a zamítnutí zapsáno jako negativní záznam do bankovního registru. Proto zde velmi doporučujeme finanční poradenství od nezávislého finančního zprostředkovatele, neboť tito se neomezují pouze na nabídky jedné konkrétní banky, ale mají celkový přehled o finančním trhu, napříč všemi bankami, a nejlépe vědí kde o nejvýhodnější úvěr požádat. Zde je potřeba upozornit, že nejlevnější není vždy nejlepší. Nejde jen o úrokové procento, ale také o podmínky banky, které je potřeba splnit (bonitu, věk žadatele, zástavu, fixaci úrokové sazby a v neposlední řadě také možnosti předčasného splacení a vyvázání se z úvěrové smlouvy). Obecně se lze zamyslet nad tím, že k čemu je nejnižší procento úroku z úvěru, když mi banka žádost o poskytnutí úvěru zamítne a toto zamítnutí zapíše do bankovního registru (BRKI)? Za tímto účelem doporučuji v prvním kole jednání s bankou neposkytovat své osobní údaje ale chtít nabídku obecnou s parametry, které bance dle skutečnosti sám zadám. Zde také doporučuji jednat vždy s osobou, která se v těchto transakcích pohybuje již nějakou dobu, ví co má dělat a neuvede Vás do později neřešitelné situace. Pokud budete mít po tomto kroku negativní záznam v bankovních registrech (BRKI, NRKI), ostatní banky to uvidí a již dále nebudou zkoumat, proč Vám byl jinde úvěr zamítnut a zamítnou jej také.

13. Objednejte si u autorizované osoby Průkaz energetické náročnosti budovy - PENB (cena 4 000 - 8 000 Kč). Pokud prodáváte byt v osobním vlastnictví, je povinno společenství vlastníků jednotek (SVJ) Vám takový průkaz na Vaši žádost předat, a to buďto v originálu, nebo jeho ověřenou kopii. V opačném případě si zajistěte od SVJ písemné prohlášení, že Vám PENB nedodají. Vyhnete se tak v budoucnu možnému finančnímu postihu, pro fyzické osoby až do výše 100 000 Kč.

14. Požadujte podepsání Smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Tu rozhodně doporučuji nechat vypracovat advokáta (cena od 4 000 - 10 000 Kč dle tarifu advokáta).

15. Sjednejte si úschovu finančních prostředků (advokátní 4 000 - 6 000 Kč, notářskou 8 000 - 12 000 Kč nebo bankovní 5 000 - 8 000 dle aktuálních tarifů a výše uschované částky).

16. Pokud bude nemovitost kupována prostřednictvím hypotečního úvěru, nechte advokáta zkontrolovat nastavení čerpání úvěru v úvěrové smlouvě a Vaše práva a povinnosti ve smlouvě o zřízení zástavního práva (cena od 2 000 do 4 000 Kč za hodinu práce advokáta dle tarifu).

17. Nechte advokáta vypracovat Návrh na vklad vlastnického práva, Návrh na výmaz či zápis zástavního práva či jiných právních zatížení nemovitosti a Smlouvu kupní - zde rozhodně a velmi důrazně nedoporučuji stahovat univerzální smlouvy z internetu, drtivá většina z nich je dnes již absolutně neplatných či chybných (cena 4 000 - 10 000 Kč dle tarifu advokáta).

18. Doručte smlouvy na příslušný katastrální úřad (kolek za podání Návrhu na vklad práva činí 1 000 Kč) a můžete jej uhradit v hotovosti při podání Návrhu na vklad.

19. Doručte dokumenty nutné pro výplatu z úschovy schovateli kupní ceny (advokátovi, notáři, bance).

20. Nechte advokáta vypracovat Předávací protokol nemovitosti (cena 2 000 - 4 000 Kč dle tarifu advokáta).

21. Předejte nemovitost kupujícímu a převeďte na něj veškeré odběry energií a služeb (elektřina, plyn, voda,..).

22. Objednejte u účetního vypracování daňového přiznání pro odvod daně z příjmu ze zisku z prodeje nemovitosti (cena 1 000 Kč - 2 000 Kč). V určitých případech se zisk z prodeje nemovitostí nedaní.

23. Doručte v řádném termínu přiznání k dani z příjmu na příslušný finanční úřad.

Pro podporu prodeje je dobré si zřídit speciální stránky na sociálních sítích (zejména facebook a youtube) s Vaší exkluzivní nabídkou nemovitosti.

Kvalitní realitní kancelář vše výše uvedené zrealizuje za Vás a to v rámci předem dohodnuté provize. Má tyto procesy plně automatizované, advokáty a znalce má smluvně sjednané, takže vše běží vždy mnohem rychleji, než pokud si každou službu sjednáváte zvlášť.

Pokud se rozhodnete spolupracovat s realitní kanceláří, ve Vašem vlastním zájmu velmi doporučuji vybrat si pouze jednu jedinou kancelář, která Vám zajistí plný servis. Důvodů proč spolupracovat pouze s jednou realitní kanceláří je mnoho. Prodávající mají téměř vždy tendenci poskytovat na "první dobrou" slevy z kupní ceny, bezdůvodně, bez jakéhokoli vyjednávání o ceně. Tyto slevy velmi často několikanásobně překonávají odměny realitních kanceláří, což si mnoho prodávajících ani neuvědomí. Výsledkem je pak velmi často prodej nemovitosti se starostmi, riziky a hlavně hluboko pod běžnou tržní cenou. Realitní kanceláře jsou velmi často "nad věcí", zvládají techniky vyjednávání a obecně lze říci, že se jejich služby prodávajícímu velmi vyplatí.

Pokud Vás toto téma zajímá, připravuji obecný přehled výhod, které Vám výhradní spolupráce s kvalitní realitní kanceláří přinese.

Pokud však máte stále chuť realizovat prodej Vaší nemovitosti svépomocí, přeji Vám, ať se Vám podaří vyjednat pro Vás nejvýhodnější možnou prodejní cenu nemovitosti a také zajistit případnému kupci s nedostatečnou výší likvidních finančních prostředků stále častěji obtížně získatelný hypoteční úvěr. Dále Vám ze srdce přeji velkou dávku štěstí a hlavně pevné nervy.

Nebudete-li si vědět s něčím rady, případně pokud budete chtít s prodejem Vaší nemovitosti pomoci a prodat ji co nejlépe, rád Vám při jejím prodeji pomohu.

V rámci možností poskytuji drobné porady prostřednictvím Facebooku/Messengeru/WhatsAppu/Viberu zdarma.

V záložce "Kontakt" naleznete všechny kontaktní informace.


Bc. Petr Matoušek
majitel realitní kanceláře  

šéf projektu ProdejDomuSvépomocí.cz